Tin thư viện
Tài liệu tiếng Việt
Đề tài NCKH
Giáo trình - Bài giảng
Kiến thức chứng khoán
Hỏi đáp
Đề tài “Quỹ đầu tư tín thác bất động sản và khả năng áp dụng ở Việt Nam ”

Đề tài “Quỹ đầu tư tín thác bất động sản và khả năng áp dụng ở Việt Nam ”

 

Chủ nhiệm đề tài: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Hương

Đơn vị chủ trì: Trung tâm NCKH&ĐTCK

Mã đề tài: UB.07.06

LỜI MỞ ĐẦU

Ngành quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs- Real Estate Investment Trusts) trên thế giới đã có những bước phát triển mạnh mẽ kể từ ngày thành lập Quỹ tín thác đầu tiên về bất động sản – Massachusetts Trust – mô hình sơ khai của REIT vào giữa thế kỷ 19. Trong quá trình phát triển gần 100 năm của mình, ngành REIT cũng đã trải qua nhiều thăng trầm, phát triển mạnh vào những năm 1960, trải qua những  giai đoạn suy thoái mạnh vào những năm 1970 và cuối năm 1980, phục hồi và bùng nổ trở lại vào cuối những năm 1990.

REIT lần đầu tiên được đua ra như một công cụ đầu tư vào năm 1960 tại Quốc hội Mỹ, với mục tiêu  cung cấp cho các nhà đầu tư một cơ hội được đầu tư  vào thị trường bất động sản (BĐS), đồng thời được hưởng lợi như những cổ đông  đầu tư vào các quỹ đầu tư.

REIT được coi như một công cụ trung gian  giữa thị trường BĐS  và thị trường chứng khoán (TTCK.). Một mặt REIT  đem lại cơ  hội cho các nhà đầu tư  nhỏ lẻ cũng như định chế đầu tư gián tiếp vào thị trường BĐS với tính linh hoạt cao, mặt khác giúp những nhà kinh doanh BĐS tiếp cận với nguồn vốn  tiềm năng từ việc phát hành chứng khoán REIT  trên thị trường cổ phiếu. Việc đầu tư gián tiếp vào thị trường bất động sản thông qua REIT trên thị trường cổ phiếu. Việc đầu tư gián tiếp vào thị trường BĐS thông qua REIT giúp các nhà đầu tư này được định giá cập nhật theo thị trường có tính thanh khoản cao hơn ( xét về góc độ linh hoạt hơn trong việc cơ cấu lại danh mục đầu tư  trong một khoảng thwoif gian nhất định) tiết kiệm chi phí quản lý, chi phí giao dịch thấp hơn.

TTCK Việt Nam qua 12 năm hình thành và phát triển đã đạt được những thành công nhất định với số cổ phiếu niêm yết trên hai sàn gaio dcihj HCM và Hà Nội đạt con số gần 700 công ty. Trong số các công ty niêm yết và công ty đại chúng có không ít công ty chuyên về lĩnh vực bất động sản, và nhiều công ty đa dạng háo ngành nghề sang lĩnh vực này. Bên cạnh đó, thị trường BĐS Việt Nam đã có những bước phát triển mạnh trong những năm qua và đang ở trong tình trạng cần có những nguồn vốn mới tiếp tục tài trợ cho đầu tư và phát triển. Những cwo sốt nóng trong những năm gần đây của thị trường BĐS Việt Nam kèm theo các giai đoạn đóng băng tiếp theo sau đã tạo tâm lý bất ổn cho các nhà đầu tư cá nhân muốn tham gia vào lĩnh vực bất động sản, khiến các công ty đầu tư BĐS khó tiếp cận được các nguồn vốn vay truyền thống từ ngân hàng.

Trong bối cảnh TTCK Việt Nam đang phát triển, cần đa dạng hóa về các hàng hóa, và thị trường BĐS Việt Nam đang cần vốn tiếp tục phát triển, việc nghiên cứu về sự hình thành và  phát triển, cơ cấu của REIT và khả năng phát triển công cụ này ở Việt Nam là việc làm hết sức cần thiết và mang tính thực tiễn cao. Với cách tiếp cận đó, đề tài “Quỹ đầu tư tín thác bất động sản và khả năng áp dụng ở Việt Nam ”được thực hiện nhằm cung cấp những nội dung căn bản và cụ thể về REIT, đồng thời góp phần đưa ra những đề xuất mang tính thực tiễn đối với việc xây dựng và triển khai REIT ở Việt Nam.

Các nội dung nghiên cứu của đề tài bao gồm:

-       Tìm hiểu một cách có hệ thống quá trình hình thành và phát triển ngành quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) trên thế giới cơ cấu tổ chức và các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động của REIT

-       Tổng hợp kinh nghiệm quốc tế về quá trình hình thành và phát triển REIT của một số thị trường điển hình trên thế giới, bao gồm Mỹ, Australia, Anh, Đức, Pháp, Nhật, Singapore

-       Tổng quan về thị trường BĐS Việt Nam, nhu cầu tất yếu của REIT ở Việt Nam và các đề xuất đối với việc hình thành và phát triển REIT ở Việt Nam

-       Cấu trúc của đề tài:

-       Chương 1: Tổng quan quỹ đầu tư tín thác bất động sản REIT

Chương 2: Kinh nghiệm quốc tế về việc phát triển thị trường REIT

Chương 3: Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam và khả năng phát triển REIT ở Việt Nam  

 

MỤC LỤC

 

LỜI MỞ ĐẦU

CHƯƠNG I.

TỔNG QUAN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN (REIT)

1.1.

Các vấn đề cơ bản về quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT)

1.1.1.

Nguồn gốc hình thành và lịch sử phát triển của ngành REIT

1.1.2.

Khái niệm về quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT)

1.1.3.

Các ưu và nhược điểm đầu tư vào REIT

1.1.3.1.

Các ưu điểm đầu tư vào REIT

1.1.3.2.

Các rủi ro đầu tư vào REIT

1.1.3.3.

Mối quan hệ giữa giá cổ phiếu REIT và giá tài sản trên thị trường BĐS

1.1.4.

Phân loại REIT

1.1.4.1.

Phân loại theo dạng tài sản đầu tư

1.1.4.2.

Phân loại theo cơ cấu hoạt động

1.1.4.3.

Phân loại theo cơ chế quản lý quỹ

1.1.4.4.

Phân loại theo hình thức sở hữu vốn

1.1.5.

Các thành phần tham gia vào cơ cấu REIT

1.1.6.

Các dạng tài sản đầu tư của REIT

1.1.7.

Phân biệt REIT và quỹ đầu tư BĐS

1.2.

Định giá REIT

1.2.1.

Phương pháp xác định giá trị tài sản ròng (NAV)

1.2.2.

Phương pháp xác định luồng tiền hoạt động (FFO)

1.2.2.1.

Xác địnhluồng tiền hoạt động 

1.2.2.2.

Định giá REIT theo hệ số giá /FFO

1.3.

Các phương thức huy động vốn cúa REIT

1.3.1.

Phát hành lần đầu ra công chúng

1.3.2.

Phát hành cổ phiếu riêng lẻ

1.3.3.

Một số lựa chọn phát hành ra công chúng

1.4.

Thuế áp dụng cho REIT

1.5.

Các chiến lược đầu tư của REIT

1.5.1.

Chiến lược chủ động vs chiến lược thụ động

1.5.2.

Chiến lược top down vs chiến lược bottom up

1.5.3.

Chiến lược giá trị vs chiến lược tăng trưởng

1.5.4.

Chiến lược cốt lõi (core)

1.5.5.

Chiến lược giá trị gia tăng (value-added)

1.5.6.

Chiến lược tận dụng cơ hội (opportunistic)

1.6.

Chính sách cổ tức và chính sách vay vốn của REIT

1.6.1.

Các vấn đề liên quan tới  chính sách cổ tức của REIT

1.6.1.1.

Lý do các REIT trả cổ tức cao

1.6.2.

Các vấn đề liên quan tới chính sách vay vốn của REIT

1.6.2.1.

Các hạn chế của việc sử dụng vốn vay đối với REIT

1.6.2.2.

Các ưu điểm của việc sử dụng vốn vay đối với REIT

1.7.

Vấn đề xung đột lợi ích trong quản trị công ty của REIT

1.7.1.

Các vấn đề cơ cấu thuế công ty và quản lý tài sản

1.7.1.1.

Các lợi ích của việc thuê công ty quản lý bên ngoài

1.7.1.2.

Các rủi ro của việc thue công ty quản lý bên ngoài

1.7.2

Các vấn đề của cơ cấu tư vấn/ quản lý nội bộ 

1.8.

Vai trò của tổ chức thẩm định giá BĐS độc lập đối với REIT

1.8.2.

Các yếu tố tác động tới các hành vi cuả chuyện gia thẩm định gia BĐS

1.8.2.

Các phương pháp thẩm định giá BĐS quan trọng

1.8.2.1.

Phương pháp so sánh trực tiếp

1.8.2.2.

Phương pháp chi phí

1.8.2.3.

Phương pháp thu nhập

1.8.2.4.

Phương pháp lợi nhuận

1.8.2.5.

Phương pháp thặng dư

1.9.

Vai trò của các định chế đầu tư đối với REIT

1.9.1.

Các dạng định chế đầu tư tham gia vào thị trường REIT

1.9.1.1.

Các quỹ tương hỗ

1.9.1.2.

Các công ty tư vấn đầu tưu bất động sản

1.9.1.3.

Các công ty bảo hiểm

1.9.1.4.

Các quỹ hưu trí

1.9.1.5.

Các tổ chức đầu tư nước ngoài

1.9.2.

Các lợi ích của sự tài trợ từ các định chế đầu tư đối với REIT

CHƯƠNG II.

KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ VIỆC PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG REIT

2.1.

Tổng quan về thị trường REIT toàn cầu

2.2.

Mỹ

2.2.1.

Quá trình hình thành và phát triển của ngành REIT tại Mỹ

2.2.2.

Những động lực chính tạo ra sự bùng nổ của ngành REIT tại Mỹ

2.3.

Châu Âu

2.3.1.

Pháp

2.3.2.

Đức

2.3.3.

Anh

2.4.

Thị trường Châu Á

2.4.1.

Australia

2.4.2.

Nhật Bản

2.4.3.

Singapore

2.5.

Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

CHƯƠNG III.

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM VÀ KHẢ NĂNG PHÁT TRIỂN REIT Ở VIỆT NAM

3.1.

Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam

3.1.1.

Các đặc điểm chính của thị trường BĐS Việt Nam

3.1.2.

Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam năm 2011

3.2.

Các hình thức huy động vốn hiện nay cho thị trường BĐS  Việt Nam

3.2.1.

Vốn chủ sở hữu

3.2.2.

Tín dụng ngân hàng

3.2.3.

Phát hành trái phiếu

3.2.4.

Tài trợ từ các quỹ đầu tư

3.2.5.

Hợp tác kinh doanh

3.2.6.

Tài trợ từ vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài

3.3.

Tính tất yếu của việc phát triển REIT ở Việt Nam

3.4.

Một số đề xuất về việc xây dựng và phát triển REIT ở Việt Nam

3.4.1.

Củng cố thị trường BĐS- thị trường hàng hóa  gốc của REIT

3.4.1.1.

Tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS

3.4.1.2.

Tăng cường quản lý rủi ro tín dụng ngân hàng

3.4.1.3.

Tăng  cường năng lực cho doanh nghiệp bất động sản

3.4.1.4.

Phát triển hệ thống các tổ chức trung gian cung cấp dịch vụ BĐS

3.4.2.

Xây dựng và ban hành văn bản luật về REIT tại Việt Nam

3.4.2.1.

Cấu trúc của REIT niêm yết tại Việt Nam

3.4.2.2.

Các hạn chế đầu tư của REIT tại Việt Nam

3.4.2.3.

Cá thành phần tham gia vào hoạt động của REIT

3.4.2.4.

Xây dựng quy trình phương pháp định giá BĐS

3.4.2.5.

Xây dựng quy định chuyển đổi từ các hình thức khác sang REIT

3.4.2.6.

Hình thành các công ty con chịu thuế trực thuộc của REIT

3.4.3.

Tăng cường năng lực quản lý và giám sát của cơ quan quản lý

3.4.4.

Phát triển hệ thống nhà đầu tư có tổ chức tham gia vào REIT

3.4.5.

Xây dựng các chính sách hỗ trợ cho hoạt động của REIT

3.4.6.

Triển khai các chương trình đào tạo và phổ cập kiến thức về REIT

 

KẾT LUẬN

(Nguồn: Thư viện SRTC)

 

Mã sách: UB.07.06
Chủ biên: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Hương
Năm xuất bản: 2007

      
Tài liệu cùng chủng loại:
Hoạt động Thư viện Trung tâm NCKH&ĐTCK (23/04/2018-14:20)
Một số vấn đề về thu hút và quản lý vốn đầu tư nước ngoài qua TTCK
Đề tài “Nghiên cứu những điều kiện cần thiết để ứng dụng công nghệ Internet vào giao...
Đề tài “Xây dựng lộ trình hội nhập thị trường vốn Việt Nam với thị trường vốn các...
Sự hình thành và phát triển Trung tâm giao dịch chứng khoán Hà Nội
Đề tài “Nghiên cứu đánh giá kinh nghiệm của Trung Quốc trong việc bán cổ phần của DNNN cho...
“Thị trường chứng khoán – Nhà đầu tư cần biết ” (Phần 4-Chủ...  (12/11/2018-08:28)
“Thị trường chứng khoán – Nhà đầu tư cần biết ” (Phần 4-Chủ...  (12/11/2018-08:26)
“Thị trường chứng khoán – Nhà đầu tư cần biết ” (Phần 3-Chủ...  (05/11/2018-08:46)
Tôi là người chưa biết gì về chứng khoán liệu có thể theo học các khóa học ở Trung tâm được không ?
Thông báo thi chuyên môn ngày 21/11 đến 23/11/2018 (15/11/2018-10:02)
Các lớp chiêu sinh học tháng 11/2018 (29/10/2018-10:43)
Các lớp chiêu sinh tháng 07/2018 (12/07/2018-08:33)
* Đăng ký học (06/02/2018-10:32)
Chiêu sinh các lớp tháng 07 và 08/2017 (05/09/2017-15:59)
Những điều cần biết khi tham gia các khóa học (26/07/2017-08:30)

Trung tâm Nghiên cứu khoa học và Đào tạo chứng khoán

7532733
Trụ sở chính:
Địa chỉ: 234 Lương Thế Vinh, Phường Trung Văn, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
Điện thoại: (84-24) 3553 5874 (P. Đào tạo) - 3553 5870 (P. Hành chính)        Fax: (84-24)3553 5869
Chi nhánh tại Tp. Hồ Chí Minh:
Địa chỉ: số 264B Lê Văn Sỹ, Phường 14, Quận 3, Tp.HCM
Điện thoại: (84-28) 3930 9040 - (84-28) 3930 9042


  Trang thông tin điện tử Trung tâm NCKH&ĐTCK: Giấy phép số 347/GP-BC, Bộ Văn hóa - Thông tin cấp ngày 23/11/2006
 Trưởng Ban biên tập: Giám đốc Trung tâm - Ông Hoàng Mạnh Hùng